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I presupposti per l’iscrizione di ipoteca da parte dei creditori, del fisco (Agenzia Entrate ed Agenzia Entrate Riscossione), il criterio di proporzionalità.

Molto spesso ci si chiede quali beni si possono ipotecare, su quali immobili cioè il creditore può iscrivere ipoteca e, successivamente, avviare il pignoramento.

Qui di seguito cercheremo di fornire una guida pratica, con esempi concreti, per comprendere di più sull’ipoteca. Vedremo innanzitutto a che serve l’ipoteca, quali sono i limiti relativi alla prima casa e quando si rischia il pignoramento. Ma procediamo con ordine.

Cos’è l’ipoteca e a che serve

L’ipoteca è uno strumento legale che

permette al creditore di pignorare un immobile del debitore con preferenza rispetto a eventuali ulteriori creditori. In altre parole, se una persona ha contratto più debiti, il creditore che ha l’ipoteca potrà mettere all’asta l’immobile ipotecato e soddisfarsi sul ricavato fino a concorrenza del proprio credito. L’eventuale residuo andrà ripartito tra gli altri creditori che sono intervenuti nella procedura di pignoramento.

Inoltre l’ipoteca consente al creditore di aggredire il bene ipotecato anche se questo dovesse essere ceduto a terzi (venduto o donato).

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Ecco perché, di solito, quando si vanta un credito di importo consistente, e questo credito è già accertato in una sentenza o in un altro titolo esecutivo (come una cartella esattoriale, un assegno o un mutuo stipulato dinanzi al notaio), si iscrive un’ipoteca.

L’ipoteca non comporta il trasferimento della proprietà del bene, ma solo il diritto del creditore di soddisfarsi in caso di inadempimento del debitore.

Differenza tra ipoteca e pignoramento

Ipoteca e pignoramento sono due cose completamente diverse. Come visto, scopo dell’ipoteca è consegnare una

garanzia al creditore. Scopo del pignoramento è mettere in vendita l’immobile del debitore, tramite le aste giudiziarie, per poter poi soddisfarsi sul prezzo ricavato dalla vendita.

L’ipoteca non segna l’inizio del pignoramento immobiliare. Il creditore ben potrebbe accontentarsi dell’ipoteca senza avviare le azioni esecutive. Così come ben potrebbe essere (per quanto improbabile) che venga avviato un pignoramento immobiliare senza prima l’iscrizione dell’ipoteca.

Il valore dell’ipoteca

L’ipoteca viene iscritta per un importo pari al debito aumentato della metà o, nel caso di debiti fiscali, pari al doppio del debito stesso; ciò avviene per coprire anche le spese legali della eventuale procedura esecutiva.

Quanto dura l’ipoteca?

L’ipoteca dura 20 anni. Al termine dei 20 anni l’ipoteca può essere rinnovata. Se non viene rinnovata l’ipoteca si estingue.

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Quali beni possono essere ipotecati?

La legge non fornisce un elenco dei beni che possono essere ipotecati, limitandosi solo a dire che l’ipoteca può essere iscritta su:

  • beni immobili (case, terreni, ecc.);
  • beni mobili registrati (auto, moto, imbarcazioni).

All’interno di tali categorie non esiste alcun limite alla scelta del bene da ipotecare, scelta che comunque compete solo al creditore. È chiaro che il creditore opterà per i beni che non abbiano già un’ipoteca (nel qual caso infatti egli potrebbe iscrivere solo un’ipoteca di secondo grado e soddisfarsi solo dopo che si è già soddisfatto il creditore con l’ipoteca di primo grado).

Inoltre si iscrive ipoteca sui beni di più immediato realizzo, quelli cioè che in caso di asta sono più appetibili sul mercato.

Vediamo un elenco dei beni che possono essere pignorati. Affronteremo più avanti il tema dell’ipoteca sulla prima casa.

Beni immobili: la tipologia più comune

Abitazioni e terreni

I beni immobili rappresentano la tipologia di beni più comunemente ipotecati. Tra questi, le abitazioni (case, appartamenti, ville) e i terreni (agricoli, edificabili) sono gli esempi più frequenti.

Poniamo il caso di Tizio, che intende chiedere un mutuo per l’acquisto di una nuova casa. La banca, per garantirsi il rimborso del prestito, richiede l’iscrizione di un’ipoteca sulla casa che Tizio sta per acquistare.

Immobili commerciali e industriali

Anche gli immobili ad uso commerciale (negozi, uffici) e industriale (fabbriche, capannoni) possono essere oggetto di ipoteca.

Sempronio, titolare di un’azienda, richiede un finanziamento per ampliare la sua attività. La banca gli concede il prestito e richiede l’iscrizione di un’ipoteca sul capannone industriale di proprietà dell’azienda.

Beni mobili registrati: una categoria meno diffusa

L’ipoteca può essere costituita anche su beni mobili registrati, come autoveicoli, imbarcazioni e aeromobili, purché siano iscritti in appositi registri pubblici.

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Caio vuole acquistare un’auto di lusso e chiede un finanziamento per far fronte alla spesa. La finanziaria gli concede il prestito e richiede l’iscrizione di un’ipoteca sull’auto, che sarà registrata nel Pubblico Registro Automobilistico (PRA).

Ipoteca sulla prima casa

L’ipoteca può essere iscritta anche sulla prima casa. Non c’è alcun divieto in proposito, anche quando il credito è quello del fisco.

Esiste tuttavia il divieto di

pignoramento per la prima casa, ma ciò vale solo quando il credito è relativo a cartelle esattoriali ed è quindi vantato dall’Agente per la riscossione esattoriale (come Agenzia Entrate Riscossione). Il divieto di pignoramento vale solo quando:

  • il debitore è proprietario di un solo immobile;
  • tale immobile non è di lusso (ossia accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9);
  • l’immobile è adibito a civile abitazione;
  • l’immobile è luogo di residenza del debitore.

L’ipoteca sul fondo patrimoniale

L’ipoteca può essere iscritta anche sui beni del fondo patrimoniale, a condizione che il debito da cui l’iscrizione ipotecaria scaturisce sia stato assunto per motivi rientranti nei bisogni della famiglia, o anche per motivi estranei ma di cui il creditore non era a conoscenza al momento di conclusione del contratto.

Leggi Si può iscrivere ipoteca sul fondo patrimoniale?

Gradi e preferenze

Un aspetto importante da considerare nell’ipoteca è il concetto di “grado”. L’ipoteca può essere di primo, secondo o ulteriori gradi, a seconda dell’ordine di iscrizione. Un’ipoteca di grado superiore ha la precedenza in caso di vendita forzata del bene ipotecato.

Poniamo il caso che sulla casa di Tizio sia stata iscritta un’ipoteca di primo grado a favore della banca A e un’ipoteca di secondo grado a favore della banca B. In caso di vendita forzata del bene, la banca A avrà diritto a essere soddisfatta prima della banca B.

Estinzione dell’ipoteca

L’ipoteca si estingue con il pagamento del debito garantito o con la cancellazione volontaria da parte del creditore. È importante che il debitore richieda al creditore la cancellazione dell’ipoteca una volta estinto il debito, altrimenti l’ipoteca potrebbe rimanere iscritta e limitare la disponibilità del bene.

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Quando Tizio termina di pagare il mutuo, deve richiedere alla banca la cancellazione dell’ipoteca. Se non lo fa, l’ipoteca potrebbe continuare a gravare sulla casa, limitando la possibilità di vendita o di richiedere ulteriori finanziamenti.

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