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Le stranezze del mercato

Tra un mutuo a tasso fisso da 140 mila euro a 20 anni e un variabile, stesso importo e durata, c’è una differenza media di 82 centesimi; lo stesso confronto fatto sul trentennale evidenzia una forbice di 95 centesimi. Il fatto inedito è che a costare nettamente meno è il finanziamento fisso e non, come avviene di regola e come sarebbe logico, quello indicizzato.
In termini di rata, effettuando il computo sui tassi effettivi, a 20 anni con il fisso si pagano 842 euro al mese, con il variabile 903, cioè 61 in più. Nel trentennale il divario di rata sale ai 79 euro che dividono i 656 del fisso dai 735 del variabile. E non è questa l’unica «stranezza» del mercato: contrariamente a quanto suggerirebbero i dati storici e il senso comune, i mutui fissi hanno tassi decrescenti con l’allungarsi della durata, ricalcando quindi le orme dell’Eurirs, il parametro di riferimento per questa tipologia di finanziamenti, che ha valore massimo per la durata di un anno per poi decrescere all’aumentare delle scadenze.

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Perché ora è meglio puntare sul fisso

Fino al paradosso che l’Eurirs a 1 anno oggi quota attorno a 4,2%, il cinquantennale si situa attorno a 2,4%. È lo stesso fenomeno per cui i Bot a un anno la settimana scorsa sono stati emessi al 4%. Chiaro che in una situazione come quella descritta chi debba scegliere un mutuo punti decisamente sul fisso, anche se negli ultimi giorni l’Eurirs ha ripreso a salire, con il ventennale sopra il 3%. Non è però detto né che il tasso di oggi sia quello che sarà effettivamente applicato (il valore viene fissato al termine dell’istruttoria) né che sia facile ottenere il benestare dalla banca, perché gli istituti di credito sanno che i mutui fissi stipulati oggi sopra il 4% quando i tassi inizieranno a scendere sarebbero nel giro di breve «rottamati» con il cliente che passerebbe alla concorrenza. Il variabile è un’opzione sulla quale puntano in pochi.
Per chi si deve indebitare al limite delle proprie possibilità l’opzione del tasso fisso non solo è ragionevole ma è del tutto obbligata, visto che la Bce intende ancora alzare i tassi. Ed è una scelta che ha dalla sua un’ottima ragione, ovvero non voler rischiare nulla, anche se si potrebbe affrontare una ulteriore salita dei tassi.
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I calcoli

Puntare sull’indicizzato, se si ritiene che nel giro di qualche mese i tassi a breve invertiranno il senso della curva, è una scommessa per pochi e da farsi in maniera consapevole ma che ha più senso di quella fatta da chi ha scelto il variabile con l’Euribor a valori negativi senza rendersi conto del rischio che poi si è tramutato in un incubo per i debitori: nel giro di un anno il parametro a tre mesi è salito di 390 centesimi, in pratica replicando l’andamento del tasso Bce, passato da 0 a 4%. Oltretutto con la prospettiva di ulteriori 25 centesimi di aumento a fine mese: la decisione, che appare quasi scontata, è prevista per il 27 luglio. Se ipotizziamo che entro fine anno Francoforte farà un’altra manovra al rialzo portando il suo tasso al 4,5% e che l’Euribor assorba tutto l’incremento, la rata dei mutui di cui diciamo sopra passerebbe per il ventennale da 903 a 961 euro, per il trentennale da 735 a 792. Il rovescio positivo della medaglia è che, se e quando i tassi cominciassero a scendere il costo mensile si ridurrebbe sensibilmente e se ne potrebbe approfittare senza aver bisogno di ricorrere alla surroga. Se ipotizziamo che tra due anni l’Euribor tornasse al 2% (un valore che, se si guarda la serie storica è da considerare piuttosto alto) la rata del variabile ventennale scenderebbe a 717 euro, il trentennale a 542 euro riguadagnando rispetto al fisso.

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Mutui giovani, la proroga della garanzia Consap per gli under 36

Il costo dei mutui sta creando difficoltà soprattutto ai giovani. Una buona notizia però è arrivata in questi giorni: la proroga fino a tutto settembre (termine di presentazione della domanda e non dell’erogazione del mutuo) della garanzia Consap, che consente agli under 36 di accedere a finanziamenti ad alto tasso di copertura (fino al 100% del valore della casa) grazie a un fondo che si fa garante dell’80% del debito in caso di insolvenza. Secondo l’ultima rilevazione di MutuiOnline.it il tasso fisso di un mutuo prima casa richiesto da un under 36 è 20 centesimi più basso di quello di un over 36 (3,57% contro 3,77%), mentre nel variabile la forbice è di 32 centesimi (4,28% contro 4,60%). Per un mutuo trentennale da 180 mila euro su un immobile di 200 mila euro, un richiedente di 32 anni potrebbe scegliere tra 4 offerte e la migliore costerebbe 818 euro al mese (tasso 3,60%); un quarantaduenne invece avrebbe solo due scelte e il tasso migliore sarebbe del 3,88% con una rata mensile di 847 euro. Ma il risparmio non è il principale vantaggio. Il mutuo garantito da Consap ha molte più possibilità di essere approvato dalla banca perché presenta rischi minori.

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